不動産投資がいま危ない!?

こんにちは。

今回お送りする過去のメルマガは、

2017年4月4日配信「不動産投資がいま危ない!?」です。

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おはようございます!ファイナンシャルDr.北川です。

さて、日経新聞に懐かしい記事を発見しました。
そのことに絡んで、投資のマクロ理論を書かせてもらいます。

記事は「アパート融資、異形の膨張 16年で3.7兆円」というものです。
日本では、超低金利でもお金を借りる人が少なくて、
銀行は貸出先がなくて困っています。
そこに、登場したのが不動産への融資。
1980年代のバブル着火時の状況の再現のようです。

今回特徴的なのは、個人が相続対策でアパートを建てるための、アパート融資。
不動産融資もアパートローンも、過去最高というのですから、驚きます。
なぜなら、日本は人口減少のステージに突入しており、
賃貸物件の空室率も上昇の一途なので、
決して、不動産投資が美味しい時代にあるわけではないからです。

美味しいわけはないというどころか、バブル崩壊後と同様の、
大氷河期に向かっていると、私は考えています。
特に首都圏の巨大地震リスクは、見過ごせません。
それなのに、なぜ不動産投資なのか?

私は、不動産のミニデベロッパーの社長をやっていました。
今では、不動産よりも、金融商品に重心を移しています。
不動産投資の酸いも甘いも知り尽くした立場だから言えるのですが、
不動産には、人を勘違いさせる魔力があります。
多くの人は、その魔力に引き寄せられ、落とし穴にはまります。

その魔力とは、
・高額な資産を見える形で保有するという満足感があります。
・資産価格の査定が未熟なので、時価の目減りに気づかないで居れます。
(たとえば1億円で買ったものは、いつまでも1億円と思っていられる。
そうでないと気づくのは、それが実際に売れる価格が判明したとき)
・購入価格の過半を融資で調達できます。
・相続税など税金面で有利だという定評があります。
・毎月の不労所得が入ってくる期待があります。

しかし、この魔力を反対側から見てみると、怖ろしいことがわかります。
特に、株式と比べてみるといいです。

・保有の満足→投資対象として優位性を冷酷に追求していません。
・独りよがりな時価評価→物件の値下がりから目をそらします。
・借金による資金調達→返済滞れば、他の資産まではがされます。
・税制優遇→税制改正により、一瞬で優遇が吹き飛びます。
・家賃収入→空室になれば、経費だけが持ち出しになります。

こんな懐疑的な見方は、両方の市場を経験したからできるのです。
金融商品は、バーチャルで実体のない資産ですが、
それだけに、諸々の仕組みが投資家を保護しています。
価格の透明性、融資に対する制約、単純明快な税制、
低コストの追求、恣意的な勧誘の禁止などなど。

だから、不動産投資はやめましょう、金融市場はいいですよと、
我田引水的な誘導をするつもりもありません。
しかし、投資の世界の全体像を知ったおいた上で、
メリットとデメリットを考えて、投資市場を選ぶことが大切です。

どの物件を買うか、どの銘柄に投資するか、
その具体論(ミクロ)に入る前に、
どの資産クラスを選び、投資の出口はどこに置くのかという
ビッグピクチャー(マクロ)を描くことが、最重要なのです。

どのケーキを買うかを決める前に、
和菓子の方が良いのではないかと迷うことが賢明です。
もしかしたら、フルーツが最適なのかもしれません。
今日も、最後まで読んでくださり、ありがとうございます。
皆さんの懐疑精神が、
賢明な判断に寄与することを祈っています。

北川邦弘公式ブログ運営スタッフより***************

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