フィリッピンでの不動産投資はどうか?

フィリッピンでの英語合宿の合間に、不動産投資の情報を集め、業者と会い、物件も見てきました。日本人にとってとても有効な投資機会だと思うので、紹介します。がしかし、不動産投資は分かりやすいけれど簡単じゃありません。甘い判断をすると儲かるどころか大金が塩漬けになってしまうので、慎重に読んでください。

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まずは、一般論から。不動産投資では、経済成長や人口増加が上昇中で、しかも現在の不動産価格が割安であれば、簡単にもうかります(今の日本はその逆ですね。人口は減り成長も厳しい。でも地価はいまだに世界有数の高さです)。アジアには経済成長率10%以上の国が3つあります。それは、カンボジア、ミャンマー、ラオスです。これらの国は体制が未熟過ぎて投資対象となりません。経済成長で、その次に来るのがフィリッピン、インドネシア、マレーシア。マレーシアの不動産はすでに高騰してしまいました。インドネシアでは外国人が不動産を所有することはできません。ということで、消去法ではありますが、アジアに残る不動産投資の最適地は、今はフィリッピンなのです。

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フィリッピンに問題があるとすれば、外国人は土地の所有ができないこと。現実的に可能なのは、コンドミニアム(日本でいうマンション)か、ホテルの区分所有、あるいは借地権付きの建物の購入です。いずれも、期待利回りの上限は10%ですが、空室率を60%と見れば、実質の利回りは5〜6%と見ておくべきでしょう。下の高級ホテルも、マリオット系の分譲タイプです。

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実際に物件をご紹介します。今回はすべてマクタン島の物件です。マクタン島には国際空港とたくさんのリゾートホテルがあり、観光の町。経済水準は、マニラやセブ・シティよりは劣るものの、お金を落としてくれる外国人が集まる場所でもあります。そして、魅力は海と自然です。ならば、海沿いのコンドミニアムはいかがでしょうか?

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これは、リーフというコンドミニアム。やっと2階3階が立ち上がったところですが、8割くらいがすでに売れています。面積は55平米前後のワンルームで価格は13,000万円くらい。住宅ローンも組めるそうです。この物件は海が目の前。隣りには高級ホテルの建築が計画されていて、確かに外国人や観光客を惹き付ける魅力があります。

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マクタン島の中心部にはマクタン・ニュータウンと銘打った開発現場の中に、高層のコンドミニアムが立ち上げっています。こちらも、多くの日本人が買っています。海も見えず、周囲は土着の人たちの民家に囲まれています。一部屋2,000万円近いのですが、大丈夫でしょうか?

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さて、海沿いにあるという借地権付きの建物の販売も秋から始まります。こちらは、ご縁が有って、地主さんに会ってきました。もう70〜80年前に先先代が住みついた海沿いの土地がたいへんな資産価格になったので、何かを始めなければならなくなりました。フィリッピンでも土地持ちの人は相続税対策が大変なのです。

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なにしろ膨大の土地があるのですが、まずは借地権だけを日本のデベロッパーに譲渡して、デベは借地権付き木造住宅を建てて販売する計画です。敷地は、130平米前後で2〜3ベッドの木造住宅が新築されます。日本からの年金生活者やフィリッピンの富裕層のセカンドハウスに向くかもしれません。

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いかがでしょうか?

いずれ日本でもセミナーを開いて、秋には視察ツアーを企画したいと思っています。何かあれば、メルマガとブログでご案内しますので、ご興味のある方は注目しておいてください。

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